Xem ngoại cảnh khi mua nhà là xem tất cả những gì nằm ngoài ranh đất mà sau này bạn không tự sửa được: con đường và lối vào, cao độ nền so với mặt đường, nước mưa chảy về đâu, cây lớn, cột điện, nhà hàng xóm và các công trình quanh đó. Quan niệm truyền thống gọi chung là "thế" quanh nhà; người làm kiến trúc gọi là bối cảnh khu đất. Hai cách gọi nhưng cùng chỉ vào một sự thật: nội thất đổi được trong một tuần, còn ngoại cảnh đi theo căn nhà suốt mấy chục năm.
Cách làm thực tế gồm ba việc: đi xem vào ít nhất ba thời điểm khác nhau, đối chiếu từng điều người xưa kiêng với một câu hỏi công năng cụ thể, rồi hỏi đúng người trước khi đưa tiền cọc. Bài này đi lần lượt từng bước, kèm một bảng để bạn mang theo khi đi xem.
Vì sao ngoại cảnh nên xem trước cả phòng ốc bên trong
Khi đi xem nhà, phần lớn người mua bị hút vào bên trong: phòng khách rộng không, bếp mới không, phòng ngủ có cửa sổ không. Những thứ đó quan trọng, nhưng đều là thứ có giá sửa. Gạch lát lại được, tường đập được, bếp làm mới được. Trong khi đó, một con mương hôi chạy sát hông nhà, một ngã ba xe tải rẽ gấp ngay trước cửa, hay mặt đường vừa được nâng cao hơn nền nhà ba tấc thì không khoản tiền nào của riêng bạn giải quyết được.
Quan niệm truyền thống coi trọng ngoại cảnh cũng vì lý do tương tự. Người xưa chọn đất dựa lưng vào chỗ cao, trước mặt thoáng, có nước nhưng không bị nước đánh vào, tránh những chỗ gió lùa thẳng hay đường đâm thẳng. Gạt bỏ các tên gọi, đó là những tiêu chí về thoát nước, che gió, đón nắng và an toàn đi lại mà một người thợ cả có kinh nghiệm cũng sẽ nhắc. Vì vậy thứ tự hợp lý khi đi xem là: đứng ngoài đường nhìn căn nhà và xung quanh trước, rồi mới bước vào trong. Nếu ngoại cảnh có điểm không chấp nhận được với gia đình bạn, có thể dừng ở đó và tiết kiệm được cả buổi.
Đi xem ba lần, mỗi lần một mục đích
Một lần xem duy nhất vào sáng cuối tuần thường cho thấy căn nhà ở trạng thái đẹp nhất. Nên chia ra ít nhất ba lần, mỗi lần nhìn vào một nhóm vấn đề khác nhau:
- Buổi sáng ngày thường, khoảng giờ đi làm và đưa con đi học. Đứng ở cửa mười lăm phút để thấy lưu lượng xe qua lại, xe có lao thẳng về phía nhà không, lối ra vào có bị chắn bởi hàng quán bày ra lòng đường không.
- Buổi chiều từ ba đến năm giờ. Đây là lúc biết mặt tiền có hứng nắng Tây không, nhà đối diện có kính phản chiếu nắng vào không, cây lớn đổ bóng về phía nào.
- Buổi tối. Nghe tiếng ồn từ quán nhậu, phòng hát, xưởng làm đêm; nhìn ngõ có đèn không, đi bộ từ đầu ngõ vào có cảm giác an toàn không.
- Ngay sau một trận mưa lớn, nếu sắp xếp được. Nhìn nước đọng ở đâu, rãnh trước nhà có tràn không, vệt nước bám chân tường nhà hàng xóm cao bao nhiêu. Đây là lần xem đáng giá nhất ở các đô thị hay ngập.
- Hỏi một hai nhà hàng xóm lâu năm. Nhà có ngập không, mỗi năm mấy lần, đường đã nâng cao bao nhiêu lần, khu có sắp mở đường hay xây gì lớn không.
Ghi lại bằng ảnh và ghi chú theo giờ. Khi đặt hai ba căn cạnh nhau để so, bộ ảnh theo giờ giúp bạn so công bằng hơn trí nhớ.
Bảng đối chiếu: điều người xưa kiêng và câu hỏi thực tế đi kèm
Mỗi điều kiêng kỵ về ngoại cảnh thường có một lý do công năng ở phía sau. Bảng dưới đây dịch từng điều sang câu hỏi bạn có thể tự kiểm khi đứng trước nhà:
| Quan niệm truyền thống | Câu hỏi công năng nên tự kiểm | Mức độ đáng lo |
|---|---|---|
| Đường đâm thẳng vào nhà | Xe đi thẳng tới có phải phanh gấp, rẽ gấp trước cửa không; đèn pha ban đêm có chiếu thẳng vào nhà không | Cao nếu là đường xe chạy nhanh |
| Nhà thấp hơn mặt đường | Nền thấp hơn mặt đường bao nhiêu, nước mưa có chảy ngược vào không, có hố ga thu nước trước cửa không | Cao ở đô thị hay ngập |
| Cây lớn chắn trước cửa | Cây có rễ làm nứt nền, có cành khô dễ gãy khi bão, có chắn hết ánh sáng không | Tuỳ cây và mùa bão |
| Góc nhọn nhà khác chĩa vào | Góc đó có phải mái tôn, ống xả, cục nóng điều hoà thổi về phía nhà không | Thường thấp, chủ yếu là cảm giác |
| Nước chảy sát nhà | Đó là kênh, mương hở hay cống kín; có mùi, muỗi, có sạt lở bờ không | Trung bình đến cao |
| Nhà hàng xóm cao áp sát | Còn lấy được ánh sáng và gió từ mặt nào; mái nhà bên có đổ nước sang không | Trung bình |
Cột cuối cùng là đánh giá của người viết, theo hướng: điều gì gây ngập, gây nguy hiểm hay làm mất ánh sáng thì nặng hơn điều chỉ gây khó chịu khi nhìn. Không có dòng nào trong bảng khiến một căn nhà "không ở được" — chỉ là căn đó cần thêm chi phí hoặc thêm sự chấp nhận.
Cao độ nền và đường thoát nước — thứ nên đo, không nên đoán
Trong mọi yếu tố ngoại cảnh, cao độ nền là thứ nên đo bằng thước chứ không nhìn bằng mắt. Ở nhiều phố và ngõ của các đô thị lớn, mặt đường được nâng lên sau mỗi lần cải tạo, trong khi nhà cũ giữ nguyên nền. Kết quả là có những căn nhà bước từ đường vào phải đi xuống một bậc. Người xưa nói nhà thấp hơn đường thì "tụ nước bẩn"; nói cách khác, mưa lớn là nước từ đường chảy vào nhà trước khi kịp xuống cống.
Cách tự kiểm đơn giản: đặt một thước dài hoặc một thanh gỗ thẳng từ mép đường vào ngưỡng cửa, xem chênh lệch bao nhiêu. Nhìn chân tường nhà xung quanh xem có vệt ố nằm ngang không, vệt đó cao bao nhiêu so với sàn. Tìm hố ga gần nhất trước nhà và xem nó có bị lấp rác hay bị bê tông che mất không. Nếu nền thấp hơn, hỏi chủ nhà đã từng có kế hoạch nâng nền chưa và kết cấu nhà có chịu được việc nâng nền không — câu hỏi này nên đưa cho một kỹ sư xem, vì nâng nền thường kéo theo nâng cửa, nâng cầu thang và giảm chiều cao tầng trệt. Đây là khoản tốn kém thật, nên nó xứng đáng được tính vào giá trước khi đặt cọc.
Hàng xóm và công trình xung quanh: nhìn những gì
Nhà bên cạnh vừa xây hay sắp xây. Một bãi đất trống bên cạnh hôm nay có thể là một khối nhà sáu tầng sang năm. Hỏi xem lô đất đó có chủ chưa, có đang làm giấy phép xây dựng không. Mất mặt thoáng bên hông là mất luôn ánh sáng và gió của cả tầng.
Mái và ống xả của nhà khác. Quan niệm sợ "góc nhọn đâm vào nhà"; thực tế đáng nhìn hơn là mái tôn nhà bên có hắt nước mưa sang sân nhà mình không, ống xả bếp hay cục nóng điều hoà có thổi thẳng vào cửa sổ phòng ngủ không.
Nguồn ồn, mùi và khói. Xưởng mộc, gara sửa xe, quán nướng, điểm tập kết rác, trạm trộn bê tông. Những thứ này ảnh hưởng đến sinh hoạt hằng ngày rõ hơn bất cứ yếu tố tượng trưng nào.
Cột điện, trạm biến áp, dây điện sà thấp. Người xưa không biết đến cột điện, nhưng người mua nhà bây giờ hay hỏi. Điều đáng kiểm là khoảng cách dây điện tới ban công, cửa sổ và việc cột có chắn lối xe vào nhà không. Muốn dời cột thì phải làm việc với đơn vị điện lực, không phải chuyện tự quyết.
Đường đi bộ từ đầu ngõ vào. Ngõ hẹp quá mức xe cứu hoả và cứu thương khó vào, đường điện chằng chịt trên đầu, đoạn tối không đèn — đây là những điểm an toàn thật sự mà gia đình có người già và trẻ nhỏ nên cân nhắc kỹ.
Những điều không nên phóng đại
Có những yếu tố ngoại cảnh được kể rất đáng sợ trên mạng nhưng xét kỹ thì mức ảnh hưởng nhỏ, và nhiều người đã bỏ lỡ một căn nhà hợp lý chỉ vì một chi tiết như vậy. Ví dụ nhà nằm cuối ngõ cụt: quan niệm cho là "khí không lưu thông", nhưng thực tế nhà cuối ngõ thường yên tĩnh, ít xe qua lại, trẻ con chơi an toàn hơn. Điều nên kiểm chỉ là cuối ngõ có thoát nước tốt không và xe cứu hoả vào được tới đâu.
Một cột điện ở chéo trước cửa, một cây cột đèn, một mái nhà bên có góc chĩa về phía mình — những thứ này phần lớn chỉ là cảm giác khi nhìn. Nếu bạn thấy khó chịu, một chậu cây lớn hoặc một tấm lam chắn ở ban công là đủ để đổi tầm nhìn. Không cần treo gương hướng ra ngoài, càng không nên chĩa gương về phía nhà hàng xóm, vì việc đó dễ gây mâu thuẫn, còn ánh phản chiếu có thể làm loá mắt người đi đường. Giữ tiền và sức để giải quyết những thứ có thật: ngập, nắng, ồn và an toàn.
Câu nên hỏi trước khi đặt cọc
Mang theo danh sách này và ghi câu trả lời ngay tại chỗ. Câu trả lời mập mờ ở câu nào thì đó là chỗ cần tìm hiểu thêm:
- Hỏi chủ nhà: nhà đã từng ngập chưa, nước vào tới đâu, lần gần nhất là khi nào; đã sửa chống thấm, nâng nền bao giờ chưa.
- Hỏi hàng xóm: khu này có đoạn nào hay ngập, có quán hay xưởng làm đêm không, ngõ có hay mất điện, mất nước không.
- Hỏi phường hoặc tra thông tin quy hoạch: thửa đất có nằm trong lộ giới mở rộng đường, có quy hoạch công trình công cộng gần đó không. Phần pháp lý này nên nhờ người có chuyên môn xem kỹ, bài này chỉ nhắc.
- Hỏi kỹ sư hoặc thợ có kinh nghiệm: tường chung với nhà bên có nứt không, móng có lún lệch so với nhà bên không.
- Tự hỏi gia đình mình: điểm nào là không chấp nhận được (ví dụ ngập, đường xe tải), điểm nào chấp nhận được nếu giá phù hợp.
Người mua nhà thường tính kỹ giá trên mỗi mét vuông nhưng ít khi tính chi phí sống chung với ngoại cảnh trong hai mươi năm. Thêm một buổi đi xem lúc mưa đôi khi đáng giá hơn cả một lần mặc cả.
Câu hỏi thường gặp
Nhà có ngoại cảnh không hợp quan niệm thì có nên bỏ ngay không?
Không nhất thiết. Hãy dịch điều kiêng đó sang câu hỏi công năng: có gây ngập, nguy hiểm giao thông, mất ánh sáng hay ồn không. Nếu không, phần lớn chỉ cần điều chỉnh nhỏ như trồng cây chắn, làm lam che hoặc đổi lối vào. Chỉ nên cân nhắc bỏ khi vấn đề thật sự không có cách xử lý trong tầm tay.
Có cần mời người xem phong thuỷ đi cùng khi mua nhà không?
Đó là lựa chọn của mỗi gia đình. Dù có mời hay không, nên đi cùng một người hiểu xây dựng để xem kết cấu, thấm dột và thoát nước. Nếu ý kiến hai bên khác nhau, ưu tiên những gì liên quan an toàn và sức khoẻ trước, các yếu tố mang tính biểu tượng có thể điều chỉnh sau.
Nhà đối diện có cửa kính lớn phản chiếu nắng vào nhà thì xử lý thế nào?
Đây là vấn đề có thật về nhiệt và chói mắt, thường xảy ra vào buổi chiều. Cách xử lý hợp lý là rèm cản nắng, phim cách nhiệt cho kính nhà mình, lam chắn hoặc cây xanh ở ban công. Không nên gắn vật phản chiếu ngược lại nhà đối diện vì dễ gây tranh chấp hàng xóm.
Mua nhà vào mùa khô thì làm sao biết nhà có bị ngập?
Quan sát vệt nước trên chân tường, cánh cửa sắt và cột điện quanh khu; hỏi hàng xóm và chủ quán lâu năm; xem nền nhà có bậc chắn nước hay tấm phai chắn ở cửa không. Nhà nào trong khu có tấm chắn nước dựng sẵn thì gần như chắc khu đó từng ngập.
Nhà gần trường học, chợ có được coi là ngoại cảnh tốt không?
Về sinh hoạt, gần trường và chợ rất tiện. Mặt cần cân nhắc là giờ cao điểm ùn tắc, tiếng ồn sáng sớm, rác sau phiên chợ và chỗ đỗ xe. Nên đi xem vào giờ tan trường và giờ chợ đông để tự đánh giá mức chịu được của gia đình.
Có nên tin hoàn toàn vào ảnh và video chủ nhà gửi?
Không nên. Ảnh thường chụp lúc đẹp trời và góc đẹp, ít khi thấy cống trước nhà, dây điện hay nhà hàng xóm. Ảnh chỉ dùng để lọc bớt; quyết định cuối cùng cần ít nhất một lần đứng tại chỗ vào giờ khác nhau.