Mua lại nhà cũ, phần nên xem kỹ nhất không phải là nhà có “hợp” hay không, mà là ba thứ: hướng cửa và mặt bằng có sống thoải mái được không, kết cấu và đường điện nước còn tốt tới đâu, và chủ cũ để lại những gì cần xử lý. Quan niệm truyền thống quan tâm hướng cửa, vị trí bếp, nhà vệ sinh, bàn thờ; người làm nghề xây dựng quan tâm vết nứt, chỗ thấm, độ lún. Hai danh sách này chồng lên nhau nhiều hơn người ta nghĩ.
Nhà cũ có một lợi thế mà nhà mới không có: nó đã “ở thử” giùm bạn nhiều năm. Vết ố trên trần, mùi ẩm ở chân tường, chỗ sơn phồng sau tủ đều là bằng chứng thật về nắng, gió, nước của căn nhà. Đọc được những dấu vết đó thì bạn biết cần sửa gì, tốn khoảng bao nhiêu công, và chỗ nào chỉ cần kê lại đồ là xong.
Đo hướng cửa ngay buổi đi xem đầu tiên
Phần lớn tranh cãi “nhà này hướng gì” đến từ đo sai. Cách đo phổ biến nhất hiện nay là lấy hướng mặt tiền, tức hướng người đứng trong nhà nhìn thẳng ra cửa chính. Làm theo thứ tự sau để có con số đáng tin:
- Đứng ở giữa ngưỡng cửa chính, lưng quay vào nhà, mặt nhìn ra đường. Không đứng sát khung cửa sắt, cổng sắt hay xe máy vì kim loại làm lệch la bàn.
- Dùng la bàn rời hoặc ứng dụng la bàn trên điện thoại, cầm điện thoại nằm ngang, đo ba lần ở ba điểm cách nhau vài bước rồi lấy số ở giữa.
- Ghi lại cả độ (ví dụ 247 độ) chứ không chỉ chữ “Tây Nam”, vì nhà nằm sát ranh giới hai hướng thì mỗi người đọc một kiểu.
- Nếu nhà có cổng lệch với cửa chính, đo riêng cả hai. Quan niệm phổ biến xét cửa chính là chính, cổng là phụ.
- Chụp ảnh màn hình kết quả để sau này hỏi người quen, thợ, kiến trúc sư cùng nhìn một con số.
Có hướng rồi, đừng vội xếp nhà vào “tốt” hay “xấu”. Xét về công năng, hướng Tây và Tây Nam ở Việt Nam là hướng nắng chiều gắt; hướng Bắc và Đông Bắc hứng gió mùa lạnh ở miền Bắc. Đó là những điều có thể xử lý bằng mái che, lam chắn nắng, kính cách nhiệt, rèm dày, không phải lý do để bỏ một căn nhà vừa túi tiền và gần chỗ làm.
Soi mặt bằng: điều hay bị chê và cách kiểm tra thực tế
Người đi xem nhà thường nghe một loạt lời chê từ người quen. Bảng dưới đặt từng lời chê cạnh câu hỏi thực tế nên kiểm và mức xử lý thường gặp:
| Điều hay bị chê | Kiểm tra thực tế | Cách xử lý thường gặp |
|---|---|---|
| Nhà vệ sinh nằm giữa nhà | Có quạt hút ra ngoài trời không, sàn có mùi, tường kế bên có ẩm | Thêm quạt hút và ống thoát, làm lại chống thấm, giữ cửa đóng |
| Cầu thang đối thẳng cửa chính | Gió lùa có hút thẳng lên tầng không, bậc đầu có sát cửa quá | Kệ thấp hoặc bình phong ngăn tầm nhìn, đổi chiều mở cửa |
| Bếp nhìn thẳng ra cửa | Gió từ cửa có thổi tắt lửa, mùi có lan khắp nhà | Vách kính hoặc tủ cao chắn một phần, máy hút mùi đủ mạnh |
| Bếp sát vách nhà vệ sinh | Tường chung có thấm, ống thoát có chung hộp kỹ thuật | Chống thấm tường chung, tủ bếp cách tường một khe thoáng |
| Xà ngang lộ trên giường hoặc sofa | Xà to bao nhiêu, có nứt dọc đáy xà không | Kê dịch đồ ra khỏi dưới xà, đóng trần thạch cao nếu muốn |
Điểm chung của cả bảng: gần như mọi “lỗi” mặt bằng đều có cách giảm nhẹ bằng bố trí lại đồ đạc hoặc sửa nhỏ. Lỗi khó sửa thật sự là lỗi kết cấu và nước, nói ở phần tiếp theo. Khi trả giá, hãy dựa vào chi phí sửa thực tế thay vì lời chê kiêng kỵ — người bán và môi giới thường phản bác được lời chê kiêng kỵ, còn hoá đơn chống thấm thì khó cãi.
Dấu vết sửa chữa nói nhiều hơn lời người bán
Vết ố vàng hình vòng trên trần. Thường là nước thấm từ sàn tầng trên, sân thượng hoặc ống nước âm sàn. Hỏi đã sửa chưa, sửa bằng cách gì, nếu chỉ sơn đè lên thì gần như chắc vết sẽ quay lại sau mùa mưa.
Chân tường phồng rộp, bong sơn ngang một độ cao. Dấu hiệu nước ngầm hoặc nước đọng ngấm lên từ móng, hay gặp ở nhà thấp hơn mặt đường hoặc nhà phố cũ miền Bắc vào mùa nồm.
Vết nứt xiên ở góc cửa sổ, cửa đi. Có thể do lún lệch móng. Nứt chân chim trên lớp vữa trát thì thường không đáng lo; nứt xiên, nứt chạy qua cả gạch hoặc nứt mở rộng theo thời gian thì cần kỹ sư xem trước khi xuống tiền.
Ổ cắm cháy sém, dây điện đi nổi chằng chịt. Hệ điện cũ đã chắp vá nhiều lần. Đây là hạng mục an toàn, nên tính chi phí đi lại dây ngay từ đầu.
Sàn hai bên một bức tường lệch cao độ. Nhà từng nâng nền một phần hoặc lún. Nhìn kỹ chân tường giữa hai mức sàn xem có tách khe.
Tường vừa sơn mới tinh trong khi phần còn lại cũ kỹ. Không hẳn là xấu, nhưng nên hỏi vì sao chỉ sơn đúng mảng đó. Mảng sơn mới hay che một vết thấm hoặc vết nứt vừa trám.
Chuyện chủ cũ: hỏi gì và nên nghĩ thế nào
Nhiều người mua nhà ngại căn nhà mà chủ cũ làm ăn thua lỗ, ly hôn, đau ốm hoặc có người mất. Quan niệm dân gian coi những chuyện ấy như dấu hiệu căn nhà “không giữ được vận”. Người xưa sống cả đời trong một ngôi nhà, mọi biến cố của gia đình đều gắn vào nơi ở, nên có cách nghĩ như vậy cũng dễ hiểu.
Nhìn thực tế thì biến cố của một gia đình có hàng trăm nguyên nhân, phần lớn chẳng liên quan đến tường gạch. Điều đáng hỏi là biến cố ấy có dính đến bản thân căn nhà hay không: nhà từng cháy vì chập điện, từng có người ngộ độc khí do bếp than, từng ngập sâu, từng tranh chấp ranh giới với nhà bên. Những câu đó có ảnh hưởng thật đến người ở sau, và câu trả lời nằm ở hồ sơ, hàng xóm, tổ dân phố chứ không ở lời đồn.
Nếu bạn vẫn thấy băn khoăn dù đã kiểm mọi thứ, đó là cảm giác đáng tôn trọng — bạn sẽ sống ở đó hàng chục năm. Có hai lựa chọn hợp lý: dọn dẹp, sơn sửa và làm một lễ nhập trạch gọn theo nếp nhà mình để thấy căn nhà đã “thành nhà mình”, hoặc đi xem căn khác. Đừng để người bán lợi dụng nỗi lo đó theo chiều ngược lại, kiểu khuyên bạn thuê người “xử lý” với chi phí lớn.
Bàn thờ và đồ thờ chủ cũ để lại
Nhà cũ ở Việt Nam hầu như đều có bàn thờ gia tiên, nhiều nhà có thêm bàn thờ Thần Tài, Thổ Địa hoặc trang thờ treo tường. Cách xử lý phổ biến và lịch sự giữa hai bên mua bán như sau:
- Thoả thuận ngay trong lúc đặt cọc: chủ cũ tự thỉnh bát hương, ảnh thờ, bài vị đi theo gia đình họ trước ngày bàn giao. Đây là đồ của dòng họ người ta, người mua không nên tự xử lý.
- Bàn thờ gỗ đóng cố định vào tường có thể giữ lại nếu bạn muốn dùng, chỉ cần lau dọn sạch và đặt bát hương mới của nhà mình.
- Nếu chủ cũ đã đi xa và để quên đồ thờ, cách nhiều gia đình làm là gói gọn đồ thờ bằng vải đỏ, mang gửi nhà chùa hoặc đình gần nhà; không đốt trong nhà, không vứt chung rác.
- Bàn thờ treo tường bằng giá đỡ kim loại cũ cần kiểm tra lại ốc và tắc kê trước khi đặt đồ nặng.
- Tường sau bàn thờ cũ hay bị ám khói hương và ố dầu — đó là lúc tốt để sơn lại và kiểm tra dây điện của đèn thờ.
Những câu nên hỏi người bán và hàng xóm
Một buổi xem nhà nên kết thúc bằng một danh sách câu hỏi, hỏi người bán trước rồi hỏi lại một hai nhà hàng xóm lâu năm. Câu trả lời khớp nhau là tín hiệu tốt; vênh nhau là chỗ cần tìm hiểu thêm:
- Nhà xây năm nào, đã sửa những lần nào, sửa hạng mục gì. Có cơi nới thêm tầng hay lấn ra phía sau không.
- Mùa mưa năm ngoái nước ngoài ngõ lên tới đâu, nước có tràn vào nhà không, bao lâu thì rút.
- Nhà bên cạnh có định xây lại không. Nhà bên xây cao lên thường kéo theo nứt tường chung và mất ánh sáng giếng trời của bạn.
- Tường chung, mái chung với nhà bên đang thuộc về ai, đã từng tranh chấp chưa.
- Đồng hồ điện, nước đứng tên ai, có nợ tiền không, công suất điện đăng ký có đủ cho điều hoà, bếp từ.
- Bàn thờ, đồ thờ, đồ nội thất nào sẽ để lại, nào sẽ mang đi. Ghi luôn vào giấy đặt cọc cho rõ.
- Vì sao bán — câu này không cần câu trả lời thật lòng, nhưng cách người bán trả lời đôi khi cho biết nhiều điều.
Những câu này không thuộc về quan niệm truyền thống, nhưng chúng trả lời đúng điều người xưa lo khi dặn “xem kỹ thế đất, xem kỹ láng giềng”: căn nhà sống ra sao qua mưa nắng và giữa những người xung quanh.
Danh sách sửa trước khi dọn vào, theo đúng thứ tự
Ngân sách sửa nhà cũ thường có hạn. Xếp theo thứ tự này để tiền đi vào chỗ ảnh hưởng an toàn và sức khoẻ trước, rồi mới tới chỗ ảnh hưởng thẩm mỹ và quan niệm:
- An toàn điện, gas, kết cấu: thay dây điện cũ, lắp cầu dao chống giật, kiểm tra đường gas nếu có, nhờ kỹ sư xem vết nứt lạ.
- Nước: chống thấm sân thượng, khu vệ sinh, tường chung với nhà bên; thông tắc đường thoát.
- Không khí và ánh sáng: mở lại cửa sổ bị bít, thêm quạt hút cho nhà vệ sinh và bếp, cân nhắc giếng trời nếu nhà ống dài và tối.
- Bố trí theo nếp sống: chọn chỗ đặt bàn thờ, kê giường, kê bếp sao cho vừa hợp quan niệm nhà mình vừa thuận tay.
- Hoàn thiện: sơn, rèm, đèn, cây. Phần này làm dần sau khi ở cũng được.
Làm theo thứ tự ngược lại — sơn đẹp trước, sửa nước sau — là cách tốn kém nhất, vì chống thấm muộn sẽ phải đục lại tường vừa sơn.
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ không có giấy tờ thể hiện năm xây thì đoán tuổi nhà thế nào?
Nhìn kiểu gạch lát, kiểu cửa sắt, công tắc điện và loại ống nước cũng đoán được giai đoạn xây tương đối. Hỏi hàng xóm lâu năm là cách nhanh nhất. Hồ sơ cấp phép xây dựng nếu có thường ghi năm, nhưng nhiều nhà cũ đã cơi nới không phép.
Có nên mời thầy xem nhà trước khi mua không?
Đây là lựa chọn của từng gia đình. Nếu mời, hãy hỏi trước họ sẽ xem những gì và chi phí bao nhiêu, tránh trường hợp sau buổi xem phát sinh những khoản lễ lớn. Trong mọi trường hợp, buổi xem của kỹ sư hoặc thợ có kinh nghiệm về kết cấu, chống thấm vẫn cần thiết hơn.
Nhà cũ cửa chính hướng Tây có nên đổi cửa không?
Đổi cửa chính là sửa lớn, đụng mặt tiền, có khi cần xin phép. Trước đó hãy thử các cách rẻ hơn: mái che hoặc ô văng sâu, lam chắn nắng, kính dán phim cách nhiệt, cây trồng chậu ở hiên, rèm hai lớp. Phần lớn nhà hướng Tây ở được thoải mái với những cách này.
Nhà cũ có giếng cũ trong sân thì xử lý thế nào?
Nếu không dùng nữa, nên lấp theo hướng dẫn của thợ, tránh lấp vội bằng rác xây dựng làm lún nền về sau. Giếng còn dùng thì cần nắp chắc chắn cho an toàn trẻ em. Quan niệm dân gian có nhiều lời kiêng về lấp giếng, nhưng an toàn của người trong nhà đi trước.
Mua nhà cũ rồi có cần làm lễ nhập trạch như nhà mới không?
Phần lớn gia đình vẫn làm một lễ nhập trạch gọn khi dọn vào nhà cũ mua lại, coi như ngày nhà mình chính thức ở đó. Quy mô tuỳ nếp nhà, không cần mâm lễ lớn. Việc quan trọng hơn là đã dọn sạch, sửa an toàn điện nước trước ngày dọn vào.