Không có một tầng tốt nhất cho mọi gia đình: tầng thấp tiện đi lại và thoát hiểm nhưng ồn, bụi, nhiều muỗi; tầng giữa cân bằng nhất về gió, nắng và thời gian chờ thang; tầng cao thoáng, ít muỗi, nhìn xa nhưng phụ thuộc thang máy, nắng gió mạnh hơn. Những tầng nên xem kỹ là tầng ngay dưới tầng kỹ thuật hoặc bể nước mái, tầng ngay trên khu thương mại, nhà hàng, và tầng sát tầng để xe.
Bên cạnh đó, nhiều người mua có tham khảo quan niệm chọn tầng theo ngũ hành của năm sinh. Bài này nêu quan niệm đó như một tập quán tham khảo, rồi đặt nó cạnh những yếu tố đo được: thói quen sinh hoạt của gia đình, người già và trẻ nhỏ, sức khoẻ, ngân sách và an toàn khi có sự cố.
So sánh ba nhóm tầng theo những gì gia đình cảm nhận hằng ngày
Bảng dưới gom các yếu tố cư dân hay nhắc khi ở thật, không phải trên tờ quảng cáo. Mỗi toà nhà một khác, nên dùng bảng như danh sách để đi xem và hỏi.
| Yếu tố | Tầng thấp (dưới khoảng tầng 5) | Tầng giữa | Tầng cao |
|---|---|---|---|
| Đi lại, chờ thang máy | Đi bộ được khi thang hỏng | Chờ thang vừa phải | Phụ thuộc thang máy, giờ cao điểm chờ lâu |
| Thoát hiểm khi có cháy | Nhanh nhất | Trung bình | Lâu, người già trẻ nhỏ khó đi thang bộ |
| Ồn, bụi đường | Nhiều, nhất là căn quay ra đường lớn | Giảm rõ | Ít bụi; tiếng ồn xa vẫn vọng lên |
| Muỗi, côn trùng | Nhiều | Giảm | Ít |
| Nắng, gió | Bị toà khác, cây che bớt | Thoáng vừa phải | Nắng chiếu nhiều giờ, gió mạnh, mưa tạt khi bão |
| Riêng tư | Dễ bị nhìn từ sân, toà đối diện | Tuỳ hướng | Riêng tư hơn |
Gia đình có người cao tuổi, người đi lại khó khăn hoặc trẻ nhỏ thường nghiêng về tầng thấp hoặc tầng giữa. Gia đình trẻ, ít ở nhà ban ngày, thích yên tĩnh và tầm nhìn thường chọn tầng cao.
Quan niệm chọn tầng theo ngũ hành: hiểu đúng mức
Một quan niệm khá phổ biến khi mua chung cư là xét số tầng theo ngũ hành dựa trên chữ số tận cùng: tầng có tận cùng 1 và 6 thuộc Thủy, 2 và 7 thuộc Hoả, 3 và 8 thuộc Mộc, 4 và 9 thuộc Kim, 5 và 0 thuộc Thổ. Người mua sẽ đối chiếu với mệnh theo năm sinh của mình, chọn tầng tương sinh hoặc cùng hành, tránh tầng tương khắc.
Đây là một tập quán tham khảo, không phải quy tắc kỹ thuật. Các nguồn nói về nó không hoàn toàn thống nhất, và trong một gia đình nhiều thế hệ, mỗi người lại có mệnh khác nhau. Nếu bạn muốn xét kỹ phần tuổi, đó là việc của xem tuổi riêng, bài này không đi sâu. Điều nên nhớ là nếu một tầng hợp mệnh nhưng nằm ngay dưới tầng kỹ thuật ồn ào, hay ngay trên nhà hàng có mùi dầu mỡ, thì những bất tiện đó sẽ theo bạn mỗi ngày.
Cách dùng hợp lý: lọc trước bằng các yếu tố thực tế để còn lại hai ba lựa chọn tốt, rồi mới dùng quan niệm ngũ hành như một tiêu chí phụ để chọn giữa chúng. Làm ngược lại, chọn tầng theo mệnh trước rồi mới xem căn, dễ dẫn tới mua một căn có vấn đề chỉ vì đúng con số.
Những tầng cần xem kỹ trước khi xuống tiền
Tầng ngay dưới tầng kỹ thuật, bể nước mái. Tầng kỹ thuật chứa máy bơm, quạt hút, đôi khi cả máy phát điện. Căn ngay dưới có thể nghe tiếng rung, tiếng máy chạy về đêm, và có nguy cơ thấm nếu bể nước hoặc sàn kỹ thuật rò rỉ. Hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý toà nhà tầng kỹ thuật ở đâu, đứng trong căn vào buổi tối để nghe.
Tầng sát tầng lánh nạn. Nhiều toà cao tầng có tầng lánh nạn hoặc tầng kỹ thuật ở giữa thân nhà. Căn sát tầng này có thể bị ảnh hưởng bởi thiết bị đặt ở đó. Ở chiều ngược lại, căn gần tầng lánh nạn có lợi thế khi có sự cố.
Tầng ngay trên khối thương mại, nhà hàng. Tầng đầu tiên của khối căn hộ, ngay trên khối đế có siêu thị, nhà hàng, quán cà phê, có thể bị mùi bếp, tiếng ồn sự kiện và khói từ ống thải của nhà hàng. Hỏi ống thải bếp của khối đế đi lên đâu.
Tầng sát mái. Tầng trên cùng thường nóng hơn vì nhận nhiệt trực tiếp từ mái, và có nguy cơ thấm nếu chống thấm mái kém. Bù lại, không có ai ở trên gây tiếng ồn bước chân. Nếu chọn tầng này, hỏi kỹ về lớp cách nhiệt và chống thấm của mái.
Tầng 13, tầng có số 4. Nhiều toà nhà đã đổi tên các tầng này thành 12A, 12B, 3A. Đây là chuyện tâm lý của thị trường; về kỹ thuật, tầng đó giống hệt các tầng khác.
Tầng cao và chuyện thoát hiểm: điều cần hỏi thật kỹ
Khi có cháy, thang máy không được dùng, người ở tầng cao phải đi thang bộ. Đi bộ xuống hai chục tầng với người già, trẻ nhỏ, trong khói, là thử thách thật sự. Vì vậy, với tầng cao, câu hỏi không chỉ là view mà là hệ thống phòng cháy của toà nhà có hoạt động tốt không: cửa ngăn khói ở thang bộ có đóng kín không, có quạt tạo áp cầu thang không, đầu báo khói và đầu phun trong căn hộ có được kiểm định không, có tầng lánh nạn không.
Đi thử thang bộ từ tầng định mua xuống tầng một, xem có bị chặn bởi đồ đạc, xe đạp, rác không, đèn chiếu sáng khẩn cấp có sáng không. Nhìn cửa thoát hiểm có bị khoá hay chèn mở không. Những điều này nói về cách toà nhà được vận hành nhiều hơn mọi lời giới thiệu.
Gia đình có người cao tuổi hoặc người khuyết tật nên cân nhắc tầng thấp hơn mức mình thích một chút. Không phải vì tầng cao xấu, mà vì khi sự cố xảy ra, mỗi tầng ít đi là thêm thời gian cho người chậm nhất trong nhà.
Nắng, gió và nhiệt: tầng nào chịu nhiều nhất
Ở Việt Nam, nắng hướng Tây buổi chiều là nỗi lo lớn nhất của căn hộ. Tầng thấp thường được toà bên cạnh, cây xanh che bớt; tầng cao thì nhận nắng trọn từ trưa tới tối, kính nóng rực, điều hoà phải chạy hết công suất. Khi đi xem căn hướng Tây ở tầng cao, đến vào khoảng ba bốn giờ chiều để cảm nhận thật.
Gió ở tầng cao mạnh hơn rõ rệt. Đó là ưu điểm khi trời oi, nhưng thành vấn đề khi bão ở miền Trung, gió mùa Đông Bắc ở miền Bắc: cửa kính rung, mưa tạt vào ban công, đồ phơi bay. Căn ở tầng cao cần cửa có gioăng tốt, ban công có chỗ phơi đồ kín gió.
Quan niệm chọn tầng hợp mệnh không tính tới những điều này, nhưng chúng quyết định cảm giác thoải mái trong nhà nhiều hơn. Một căn tầng giữa hướng Đông Nam, có toà khác che bớt nắng chiều, thường dễ chịu hơn một căn tầng cao hướng Tây dù tầng đó hợp mệnh.
Cách đi xem tầng: một buổi chiều và một buổi tối
Xem căn một lần vào buổi sáng đẹp trời không đủ để biết tầng đó ở có dễ chịu không. Cách xem nên làm:
- Đến vào buổi chiều, đứng trong căn và ngoài ban công để cảm nhận nắng, nhiệt và gió.
- Đến lại vào buổi tối, giờ cư dân đi làm về, đứng chờ thang máy ở sảnh tầng một và ở tầng định mua.
- Nghe tiếng ồn: đường phố, tầng kỹ thuật, nhà hàng bên dưới, tiếng bước chân tầng trên.
- Đi thang bộ một đoạn, xem cửa ngăn cháy và đèn khẩn cấp.
- Hỏi cư dân đang ở cùng tầng hoặc tầng lân cận về muỗi, thấm, mất nước, thang máy hỏng.
- Ghi lại tất cả rồi so sánh hai ba căn ở các tầng khác nhau trên cùng một bảng.
Một buổi đi xem kỹ có thể tránh cho gia đình nhiều năm khó chịu. Nếu chủ đầu tư hay người bán không cho xem vào buổi tối, đó cũng là một thông tin đáng lưu ý.
Tầng thấp cũng có lợi thế riêng
Nhiều người mặc định tầng thấp là kém, giá rẻ hơn vì ồn và bụi. Nhưng tầng thấp có những lợi thế mà gia đình có trẻ nhỏ và người già đánh giá cao: xuống sân chơi nhanh, không sợ mất điện thang máy, đi chợ về mang đồ nặng không ngại, mất nước ít khi xảy ra hơn vì gần bể ngầm.
Nhược điểm của tầng thấp có thể giảm bằng chi phí vừa phải: cửa kính cách âm cho phòng ngủ quay ra đường, lưới chống muỗi cho cửa sổ và cửa ban công, máy lọc không khí cho mùa bụi. Rèm và cây chậu giúp riêng tư khi bị nhìn từ sân.
Với tầng thấp quay vào sân trong, xa đường, nhiều cư dân thấy còn yên tĩnh hơn tầng cao quay ra đường lớn, vì tiếng ồn giao thông vọng lên cao khá xa. Một lần nữa, hướng và vị trí căn trong toà quan trọng không kém con số tầng.
Mất điện, mất nước, thang máy: hỏi về vận hành trước khi chọn tầng
Máy phát điện dự phòng chạy cho những gì. Nhiều toà có máy phát dự phòng nhưng chỉ cấp cho thang máy, bơm nước và chiếu sáng hành lang, không cấp cho căn hộ. Biết điều này giúp tầng cao bớt lo khi mất điện lưới, vì vẫn có thang máy và nước.
Nước lên tầng cao bằng cách nào. Nước được bơm từ bể ngầm lên bể mái hoặc bể trung gian rồi chảy xuống. Căn ngay dưới bể mái đôi khi áp lực nước yếu vì chênh cao quá ít; căn tầng thấp đôi khi áp lực quá mạnh, cần van giảm áp. Hỏi cư dân cùng tầng về áp lực vòi sen.
Số thang máy so với số căn. Toà có ít thang so với số căn sẽ chờ lâu vào giờ cao điểm, tầng càng cao càng chịu thiệt. Đếm số thang, hỏi có thang chở hàng riêng không, và thời gian bảo trì thường xuyên tới đâu.
Rác đi đâu. Một số toà có ống đổ rác ở từng tầng, một số yêu cầu mang rác xuống tầng hầm. Căn sát phòng thu rác của tầng có thể bị mùi; tầng cao mà phải mang rác xuống hầm thì bất tiện mỗi ngày.
Câu hỏi thường gặp
Tầng 1 và tầng 2 có nên mua để ở không?
Được, nhất là với gia đình có người già hoặc muốn kinh doanh nhỏ tại nhà nếu toà nhà cho phép. Cần chú ý chống ẩm, thoát nước khi mưa lớn, an ninh cửa sổ và tiếng ồn từ sảnh. Hỏi kỹ toà nhà có từng bị ngập tầng hầm hay sảnh không.
Tầng cao nhất có hay bị thấm không?
Tầng sát mái chịu rủi ro thấm nhiều hơn nếu chống thấm mái kém hoặc đã xuống cấp. Xem trần căn hộ có vết ố không, hỏi cư dân cũ và ban quản lý về lịch sử thấm, và hỏi ai chịu trách nhiệm sửa mái theo quy định quản lý chung cư.
Có nên tránh hẳn tầng 13 không?
Về kỹ thuật, tầng 13 không khác gì các tầng khác. Nhiều toà đã đặt tên khác để người mua thoải mái. Nếu gia đình không bận tâm, đôi khi đây là cơ hội có giá tốt hơn; nếu có người trong nhà lo lắng, chọn tầng khác để cả nhà yên tâm.
Tầng giữa là bao nhiêu tầng thì gọi là giữa?
Không có con số cố định, phụ thuộc chiều cao toà nhà. Với toà khoảng hai mươi tầng, tầng giữa thường được hiểu là khoảng từ tầng 6 đến tầng 14. Quan trọng hơn con số là vị trí căn với tầng kỹ thuật, khối đế và hướng nắng.
Chọn tầng theo mệnh của ai khi gia đình nhiều thế hệ?
Theo tập quán, nhiều nhà xét theo người đứng tên chủ nhà hoặc người trụ cột. Nhưng nếu các yếu tố thực tế như thang máy, thoát hiểm, nắng gió đã chỉ ra một lựa chọn phù hợp cho cả nhà, đặc biệt cho người già, thì đó nên là ưu tiên.