Khi cải tạo căn hộ cho hợp quan niệm, bạn được thay đổi những gì nằm trong phần sở hữu riêng và không chịu lực: vách ngăn nhẹ, cửa phòng bên trong, trần giả, sàn, đồ nội thất, vị trí bếp nấu dùng điện trong phạm vi đường ống cho phép. Bạn không được đụng tới cột, dầm, sàn, vách bê tông chịu lực, hộp kỹ thuật, cửa ngăn cháy, mặt ngoài toà nhà, và thường không được dời khu ướt sang phòng khô. Mọi thi công đều phải đăng ký với ban quản lý.
Bài này giúp bạn biết trước phần nào làm được để lên phương án, tránh thiết kế xong mới bị từ chối. Mỗi ý muốn điều chỉnh theo quan niệm, như đổi cửa phòng ngủ khỏi trục cửa chính hay tách bếp khỏi nhà vệ sinh, đều được đặt cạnh câu hỏi kỹ thuật: có đụng kết cấu, đường ống hay phần chung không.
Phần nào làm được, phần nào không
Bảng dưới gom các hạng mục hay gặp khi cải tạo căn hộ. Quy định cụ thể khác nhau giữa các toà, nên dùng bảng như danh sách để hỏi ban quản lý.
| Hạng mục | Thường được làm | Thường không được hoặc cần thiết kế, chấp thuận |
|---|---|---|
| Vách ngăn | Dựng, phá vách thạch cao, vách gỗ, vách kính trong căn | Phá vách bê tông chịu lực, vách lõi |
| Cửa | Thay cửa phòng bên trong, đổi chiều mở trong căn | Thay cửa chính căn hộ loại ngăn cháy bằng cửa thường; đổi cửa ra mặt ngoài |
| Sàn, trần | Lát lại sàn, làm trần giả | Đục hạ sàn bê tông, khoan xuyên dầm |
| Bếp | Đổi tủ bếp, dịch bếp điện dọc mặt bàn | Dời bồn rửa xa đường ống, khoan tường ngoài đưa ống hút mùi |
| Nhà vệ sinh | Thay thiết bị, làm lại chống thấm đúng quy trình | Dời nhà vệ sinh sang phòng khô |
| Ban công, mặt ngoài | Bày cây, giá phơi trong ban công | Đổi lan can, kính, màu sơn mặt ngoài; làm mái che nhô ra |
Khi không chắc một bức tường có chịu lực không, xem bản vẽ kết cấu của toà hoặc hỏi ban quản lý; không gõ thử rồi đục. Vách bê tông trong căn hộ có thể trông giống tường gạch sau khi đã trát và sơn.
Những điều chỉnh theo quan niệm mà làm được
Phần lớn mong muốn điều chỉnh theo quan niệm ở căn hộ có thể thực hiện bằng các hạng mục nhẹ. Cửa phòng ngủ nằm thẳng trục cửa chính có thể đổi vị trí trên cùng bức vách ngăn nhẹ, hoặc giữ nguyên cửa và thêm vách lối vào. Giường bị dầm đè có thể xoay, kèm trần giả che dầm. Bếp đối diện cửa nhà vệ sinh có thể có cửa lùa ngăn, hoặc đổi chiều mở cửa nhà vệ sinh.
Bàn thờ không có tường phù hợp có thể được tạo một bức vách ốp chắc, cách ẩm, có khung chịu tải bên trong. Lối vào bị nhìn thẳng vào nhà có thể làm khoang lối vào với tủ âm. Căn hộ thiếu sáng có thể thay vách đặc giữa phòng bằng vách kính để ánh sáng đi sâu hơn. Tất cả những việc này nằm trong phần sở hữu riêng, không chịu lực.
Khi lên phương án, ghi rõ mục đích của từng thay đổi: vì quan niệm, vì ánh sáng, vì riêng tư hay vì công năng. Điều này giúp người thiết kế tìm cách đạt mục đích với hạng mục nhẹ nhất, thay vì đề xuất đập phá lớn chỉ vì đó là cách quen thuộc của họ.
Những ý muốn nên bỏ hoặc hỏi kỹ trước
Dời cửa chính để đổi hướng căn hộ. Cửa chính căn hộ là một phần của lối thoát nạn và thường là cửa ngăn cháy, vị trí gắn với hành lang chung. Gần như không toà nào cho dời. Muốn điều chỉnh, làm ở phía trong: vách lối vào, cửa phụ trong căn.
Dời nhà vệ sinh ra khỏi giữa nhà. Như đã nói, khu ướt gắn với ống đứng; dời sang phòng khô đặt khu ướt lên trần nhà hàng xóm tầng dưới. Phần lớn nội quy không cho phép.
Đục vách bê tông để mở thông phòng. Vách bê tông thường là vách chịu lực hoặc vách cứng của toà. Không được đục; mở thông chỉ làm ở vách nhẹ.
Hạ sàn hoặc nâng sàn để đổi cốt. Nâng sàn nhẹ để đi ống được trong một số trường hợp, nhưng làm tăng tải và giảm chiều cao; hạ sàn bê tông thì không được.
Thay kính, lan can mặt ngoài. Mặt ngoài là phần chung, thay đổi ảnh hưởng tới kiến trúc và an toàn của cả toà. Chỉ làm theo quy định chung của toà nhà.
Thủ tục với toà nhà: làm theo thứ tự
Thủ tục cụ thể khác nhau giữa các toà, nhưng thường gồm các bước sau:
- Đọc nội quy sửa chữa của toà nhà, ghi lại giờ được thi công, các hạng mục cấm, yêu cầu đặt cọc nếu có.
- Lập phương án cải tạo kèm bản vẽ mặt bằng hiện trạng và mặt bằng sau sửa, ghi rõ hạng mục.
- Nộp đăng ký thi công cho ban quản lý, chờ chấp thuận bằng văn bản trước khi bắt đầu.
- Thông báo cho hàng xóm cùng tầng và tầng dưới về thời gian thi công, nhất là khi có khoan đục.
- Trong lúc thi công, bảo vệ hành lang, thang máy; đổ phế thải đúng nơi quy định.
- Với hạng mục chống thấm, mời ban quản lý kiểm tra trước khi lát lại gạch nếu toà yêu cầu.
- Sau khi xong, báo hoàn thành để được kiểm tra và hoàn cọc nếu có.
Bỏ qua thủ tục có thể dẫn tới bị đình chỉ thi công giữa chừng, phải khôi phục hiện trạng, và mâu thuẫn với hàng xóm khi có thấm dột hay nứt tường.
Nhiều gia đình có tập quán chọn ngày khởi công sửa nhà; nếu có, nên chọn ngày nằm trong khung giờ toà nhà cho phép và báo trước cho ban quản lý, để không phải dời lịch thợ nhiều lần.
Ưu tiên thứ tự khi ngân sách có hạn
Khi tiền có hạn, nên chia hạng mục theo ba nhóm. Nhóm một là an toàn: điện, chống thấm, thiết bị báo cháy, an toàn ban công. Nhóm hai là công năng hằng ngày: bếp và hút mùi, nhà vệ sinh không mùi, chỗ ngủ yên tĩnh, đủ chỗ cất đồ. Nhóm ba là thẩm mỹ và các điều chỉnh theo quan niệm thuần tuý.
Điều thú vị là nhiều điều chỉnh theo quan niệm nằm luôn trong nhóm một và hai: bàn thờ tránh tường ẩm, giường không dưới dầm, bếp tách khỏi nhà vệ sinh, lối vào có khoảng đệm. Khi làm đúng thứ tự, phần lớn mong muốn về quan niệm được đáp ứng mà không phải chi thêm.
Những điều chỉnh chỉ có ý nghĩa biểu trưng, như đặt thêm vật trang trí, đổi màu một mảng tường theo mệnh, có thể làm sau, khi đã ở và hiểu rõ căn nhà của mình hơn.
Làm việc với thợ và người thiết kế
Khi trao đổi, nói rõ những điều gia đình muốn theo quan niệm, như cửa phòng ngủ không thẳng cửa chính, bàn thờ có tường đặc phía sau, giường không dưới dầm, rồi để họ đề xuất cách làm. Người thiết kế có kinh nghiệm thường có sẵn nhiều giải pháp nhẹ cho những yêu cầu này.
Đề nghị họ vẽ rõ trên bản vẽ: dầm, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật, đầu báo khói và đầu phun chữa cháy, đường ống chính. Bản vẽ có đủ những thông tin này giúp cả nhà thấy rõ phần nào cố định và phần nào thay đổi được.
Cuối cùng, hỏi thợ về bảo hành chống thấm và điện. Hai hạng mục này nếu làm ẩu thì vài năm sau mới lộ ra, khi đã khó truy trách nhiệm.
Thống nhất bằng văn bản về hạng mục, vật liệu, thời gian và ai chịu trách nhiệm làm thủ tục với ban quản lý. Nhiều tranh chấp khi sửa căn hộ bắt đầu từ chỗ hai bên hiểu khác nhau về một câu nói miệng.
Những điều chỉnh không cần thi công
Trước khi gọi thợ, thử những thay đổi chỉ cần dời đồ. Rất nhiều băn khoăn theo quan niệm được giải quyết ở bước này:
- Xoay hoặc dịch giường để không nằm dưới dầm, không thẳng trục cửa, đầu giường tựa tường đặc.
- Đặt tủ giày, kệ sách hoặc bình phong ở lối vào để tạo khoảng đệm với cửa chính.
- Đổi vị trí bàn làm việc ra cạnh cửa sổ, lưng tựa tường, nhìn được ra cửa phòng.
- Dời gương khỏi vị trí chiếu thẳng vào giường hoặc ra cửa chính.
- Treo rèm hoặc lắp tay co tự đóng cho cửa nhà vệ sinh đối diện bếp hay cửa chính.
- Dọn ban công, bỏ đồ hỏng, đồ cũ chất đống, để gió và sáng vào nhà.
Ở thử với bố trí mới vài tuần. Nếu vẫn thấy chưa ổn, lúc đó mới chuyển sang các hạng mục cần thi công, và bạn sẽ biết chính xác mình cần sửa gì.
Căn hộ cũ và chung cư tập thể: lưu ý riêng
Chung cư cũ, tập thể xây từ nhiều chục năm trước thường có kết cấu tường gạch chịu lực thay vì khung bê tông, nghĩa là nhiều bức tường trong căn chính là tường chịu lực. Việc phá tường để mở rộng phòng, điều rất phổ biến ở các khu tập thể, có thể ảnh hưởng tới cả khối nhà. Trước khi đụng tới bất kỳ bức tường nào, cần người có chuyên môn đánh giá.
Hệ thống điện ở nhà cũ thường đã quá tải so với thiết bị hiện nay: điều hoà, bình nóng lạnh, bếp từ. Cải tạo căn hộ cũ nên ưu tiên đi lại toàn bộ điện, có aptomat phân nhánh, trước mọi hạng mục trang trí. Đường ống nước cũ bằng thép mạ kẽm dễ gỉ, rò, cũng nên thay.
Nhiều căn tập thể có phần cơi nới ra ngoài như chuồng cọp, lô gia xây thêm. Những phần này có thể không đúng quy định và tiềm ẩn rủi ro về tải trọng. Khi mua căn có cơi nới, tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý và an toàn; không nên đặt bàn thờ, bể nước hay đồ nặng trên phần cơi nới.
Câu hỏi thường gặp
Có cần xin phép khi chỉ thay đồ nội thất, sơn lại tường trong căn?
Nhiều toà vẫn yêu cầu đăng ký khi có thợ ra vào, dù chỉ sơn hay lắp đồ, để quản lý an ninh và giờ thi công. Hỏi ban quản lý; thủ tục cho hạng mục nhẹ thường đơn giản.
Muốn đổi chiều mở cửa nhà vệ sinh có được không?
Thường được nếu cửa nằm trên vách nhẹ và không ảnh hưởng đường ống. Kiểm xem khi đổi chiều, cửa có chắn lối đi hay va vào thiết bị không.
Vách ngăn mới làm có ảnh hưởng tới điều hoà và báo cháy không?
Có thể. Vách mới chia phòng làm thay đổi luồng gió điều hoà và có thể tạo ra một khoang không có đầu báo khói. Hỏi đơn vị có chuyên môn về việc bổ sung hoặc dời thiết bị phòng cháy theo quy định.
Mua căn hộ cũ đã bị chủ trước đục tường chịu lực thì sao?
Báo ban quản lý và mời đơn vị kiểm định kết cấu đánh giá. Đây là vấn đề an toàn của cả toà; không nên tự gia cố hay che lại. Tốt nhất kiểm tra kỹ hồ sơ sửa chữa trước khi mua.
Có nên cải tạo ngay khi mới nhận nhà hay ở một thời gian rồi mới sửa?
Hạng mục an toàn và chống thấm nên làm trước khi dọn vào. Các điều chỉnh bố trí, nhất là theo quan niệm, nhiều gia đình thấy nên ở vài tháng để cảm nhận ánh sáng, gió, tiếng ồn thật rồi mới quyết.