Quan niệm truyền thống khi chọn mặt bằng kinh doanh ưa những chỗ mặt tiền thoáng, không bị cây, cột, nhà khác che khuất; nằm ở phía dòng người, dòng xe "chảy về"; nền cao ráo; cửa rộng; và tránh những chỗ bị đường đâm thẳng, nằm cuối đường cụt hay kẹp giữa hai công trình lớn. Mỗi lời khuyên đều có một câu hỏi kinh doanh tương ứng: khách có nhìn thấy cửa hàng không, có dừng xe được không, có ghé được thuận chiều không, mưa có ngập không.
Bài này đặt các lời khuyên của người xưa cạnh những câu hỏi mà người kinh doanh có kinh nghiệm hay tự kiểm khi đi xem mặt bằng. Phần hợp đồng thuê, pháp lý và tính toán chi phí thuộc phạm vi khác; ở đây chỉ nói về vị trí và hình thế của mặt bằng.
"Khí" của một con phố và dòng người thật
Người xưa nói một con phố có "khí vượng" khi đông người qua lại, hàng quán nối nhau, và "khí suy" khi phố vắng, nhiều nhà đóng cửa. Họ cũng nói khí "tụ" ở những đoạn đường cong, nơi dòng người chậm lại, và "tán" ở đoạn đường thẳng dài, nơi xe chạy nhanh qua. Đây là quan sát rất sát với hành vi mua sắm: người ta ghé cửa hàng khi họ đi chậm, khi có chỗ dừng, khi nhìn thấy cửa hàng từ xa.
Vì vậy, việc đầu tiên khi xem mặt bằng không phải là đo hướng mà là đứng đếm người. Đến vào nhiều khung giờ — sáng, trưa, chiều tan tầm, tối — và đếm số người đi bộ, số xe máy đi chậm qua đoạn phố đó. Để ý xem họ là ai: học sinh, dân văn phòng, người đi chợ, khách du lịch. Một con phố đông nhưng toàn xe chạy nhanh qua để đi nơi khác có khi kém hơn một con phố vừa phải mà mọi người đi chậm và dừng lại. "Khí tụ" của người xưa chính là chỗ dòng người chậm lại.
Các lời khuyên quen thuộc và câu hỏi kinh doanh tương ứng
Bảng dưới đối chiếu từng lời khuyên truyền thống với điều cần tự kiểm khi đi xem mặt bằng:
| Lời khuyên truyền thống | Câu hỏi kinh doanh | Cách tự kiểm |
|---|---|---|
| Mặt tiền phải thoáng, không bị che | Khách có nhìn thấy cửa hàng từ xa không | Đi xe máy từ hai phía, xem từ bao xa thấy được cửa |
| Ở phía dòng chảy "về" | Khách có ghé được thuận chiều không | Xem chiều lưu thông, dải phân cách, chỗ quay đầu |
| Nền cao, không trũng | Mưa có ngập, có mất khách không | Đi xem sau mưa lớn, hỏi các cửa hàng bên cạnh |
| Cửa rộng, không hẹp | Có đủ chỗ trưng bày, dắt xe vào không | Đo chiều rộng mặt tiền thực tế |
| Tránh đường đâm thẳng vào cửa | Có nguy hiểm, có bụi ồn quá mức không | Đứng ở cửa giờ cao điểm |
| Tránh cuối ngõ cụt | Có người qua lại không | Đếm người qua trong một giờ |
Có những trường hợp hai bên "đá" nhau: một vị trí cuối đường đâm có thể là vị trí cực kỳ dễ nhìn thấy từ xa. Người kinh doanh khi đó cân nhắc giữa rủi ro và lợi thế, chứ không loại ngay theo lời kiêng.
Hướng nắng của cửa hàng mặt phố
Hướng nắng là yếu tố lâu dài, không đổi được. Bạn có thể đổi biển hiệu, đổi kệ, đổi cách trưng bày, nhưng không đổi được hướng mặt tiền. Vì vậy cần xét kỹ ngay từ lúc đi xem, theo ngành hàng của chính mình.
Mặt tiền hướng Tây chịu nắng chiều gắt. Ở Việt Nam, đây là bất lợi rõ nhất. Hàng hoá trưng bày gần cửa phai màu, đồ ăn nhanh hỏng, khách ngại đứng trước cửa vào buổi chiều, máy lạnh chạy nặng. Cần mái hiên sâu, bạt che, rèm hoặc kính cách nhiệt.
Mặt tiền hướng Đông đón nắng sáng. Thuận cho quán ăn sáng, cà phê sáng; buổi chiều mát, hợp với cửa hàng mở muộn.
Mặt tiền hướng Nam, Bắc. Ít bị nắng chiếu thẳng vào cửa, ánh sáng dịu. Ở miền Bắc, mặt tiền hướng Bắc mùa đông có thể hứng gió lạnh, cần cửa kín.
Hướng nắng ảnh hưởng ngành hàng khác nhau. Cửa hàng thời trang, sách, đồ gỗ, thực phẩm nhạy cảm với nắng hơn tiệm sửa xe hay cửa hàng vật liệu. Hãy xét hướng theo ngành của mình.
Mặt bằng góc ngã ba, ngã tư và cuối đường đâm
Mặt bằng góc thường được giới kinh doanh coi trọng vì có hai mặt tiền, nhìn thấy được từ hai con đường, dễ nhận diện. Quan niệm truyền thống cũng không kiêng nhà góc nói chung; điều bị kiêng là vị trí đường đâm thẳng vào cửa. Với cửa hàng, vị trí cuối đường đâm có lợi thế nhìn thấy từ xa, nhưng đi kèm bụi, ồn, nguy cơ xe mất lái và chỗ dừng đỗ khó vì xe phải rẽ ngay trước cửa.
Với mặt bằng góc, cần để ý xe rẽ cắt góc lên vỉa hè, nắng chiếu hai mặt, và việc khách dừng xe ở góc có thể vi phạm quy định giao thông. Nhiều mặt bằng góc giá thuê cao hơn hẳn; hãy tính xem phần lợi thế nhìn thấy có bù được chi phí đó với ngành hàng của bạn không. Một cửa hàng tiện lợi hưởng lợi từ góc phố nhiều hơn một tiệm may đo cần khách quen. Cách che chắn cho vị trí đường đâm — bồn cây, cột chắn trong ranh mặt bằng, lối vào lệch — có thể xem thêm ở bài về nhà ở ngã ba trong chuyên mục ngoại cảnh.
Các bước đi xem một mặt bằng
Một quy trình gọn giúp bạn so sánh nhiều mặt bằng một cách công bằng:
- Đi qua đoạn phố bằng xe máy từ cả hai chiều, ghi lại từ bao xa thấy được cửa hàng.
- Đứng trước cửa ở ba khung giờ: sáng, trưa, chiều tối; đếm người đi chậm và dừng lại.
- Kiểm tra chỗ để xe cho khách: vỉa hè rộng bao nhiêu, có được để xe không, có bị dọn dẹp thường xuyên không.
- Nhìn trần, tường, nền: có thấm dột không, nền có thấp hơn mặt đường không.
- Hỏi các cửa hàng hai bên: kinh doanh ở đây bao lâu, mặt bằng này trước đây làm gì, vì sao người cũ dừng.
- Ghi lại hướng mặt tiền và giờ nắng chiếu vào cửa.
- So sánh các mặt bằng trên cùng một bảng tiêu chí trước khi quyết định.
Câu hỏi thứ năm rất đáng giá. Có những mặt bằng "đổi chủ liên tục" mà người ta hay gọi là "đất kén chủ". Thường lý do nằm ở chỗ không có chỗ đỗ xe, mặt tiền bị che, giá thuê quá cao so với lưu lượng — những điều có thể kiểm được.
Mặt bằng "kén chủ" và những lời đồn
Gần như phố nào cũng có một vài mặt bằng mà người ta truyền nhau là "xui", ai thuê cũng dẹp sau vài tháng. Quan niệm có thể giải thích bằng thế đất, hướng cửa; người kinh doanh lâu năm thì thường chỉ ra những nguyên nhân cụ thể hơn: mặt tiền nằm sau một cột điện lớn, khúc đường có dải phân cách khiến khách chiều ngược lại không quay đầu được, vỉa hè quá hẹp không đỗ xe nổi, hoặc giá thuê cao so với lưu lượng người qua. Có khi đơn giản là ngành hàng không hợp với khu dân cư đó.
Thay vì sợ hay bỏ qua lời đồn, hãy dùng nó như một gợi ý để điều tra kỹ hơn. Nếu tìm ra nguyên nhân cụ thể và thấy có thể khắc phục — ví dụ thêm biển hiệu ở vị trí nhìn được từ xa, làm chỗ để xe phía sau — thì mặt bằng đó có thể là cơ hội vì giá thuê thường mềm. Nếu nguyên nhân là thứ không sửa được, như dải phân cách cứng hay không có chỗ đỗ, thì nên cân nhắc nghiêm túc dù ai nói gì về hướng.
Hạ tầng trước cửa: nền, hiên, vỉa hè
Nền cửa hàng phải cao hơn mặt đường. Quan niệm sợ "nước tràn vào nhà"; người kinh doanh sợ hàng hoá ngâm nước và phải đóng cửa sau mỗi trận mưa. Nhìn vệt nước trên tường, hỏi cửa hàng hai bên về mức ngập.
Mái hiên đủ sâu. Mái hiên che nắng mưa cho khách đứng xem hàng, cho xe đỗ tạm, và che hàng trưng bày. Mặt bằng không có hiên thì tính thêm chi phí bạt che, mái che di động.
Vỉa hè có chỗ đỗ xe. Ở đô thị Việt Nam, khách đi xe máy là chính. Vỉa hè quá hẹp, có rào chắn, hoặc thường xuyên bị nhắc nhở không cho đỗ xe là một bất lợi lớn. Hỏi rõ quy định của địa phương về sử dụng vỉa hè.
Không bị cột điện, trạm biến áp, gốc cây chắn cửa. Những thứ này vừa che tầm nhìn, vừa chiếm chỗ đỗ xe ngay cửa. Quan niệm gọi là "vật chắn cửa"; với cửa hàng, đó là mất mặt tiền thật.
Thoát nước trước cửa thông. Hố ga trước cửa tắc thì mưa nhỏ cũng đọng nước, mùi bốc lên vào ngày nắng. Kiểm tra trước khi ký thuê.
Mặt bằng trong ngõ, trong chợ và trong trung tâm thương mại
Không phải cửa hàng nào cũng cần mặt phố. Tiệm làm tóc quen khách, tiệm may đo, cơ sở dạy học, văn phòng dịch vụ có thể đặt trong ngõ rộng với giá thuê thấp hơn nhiều. Quan niệm e ngại ngõ sâu "khí không tới"; thực tế đúng là khách vãng lai ít, nên mặt bằng trong ngõ hợp với ngành hàng dựa vào khách quen, đặt lịch trước, hoặc bán hàng qua mạng là chính. Cần để ý lối vào ngõ có đủ rộng, có đèn ban đêm, xe giao hàng vào được không.
Ki-ốt trong chợ và gian hàng trong trung tâm thương mại có quy luật riêng: vị trí gần lối vào chính, gần thang cuốn, ở góc giao của hai lối đi thường được ưa chuộng vì nhiều người đi qua và nhìn thấy. Đây cũng chính là những chỗ "khí tụ" theo cách nói truyền thống. Hướng nắng không còn quan trọng, nhưng cần hỏi kỹ quy định của ban quản lý về giờ mở cửa, biển hiệu, phòng cháy và việc sử dụng bếp, nhang đèn trong gian hàng — nhiều trung tâm thương mại không cho thắp hương vì lý do an toàn cháy nổ.
Câu hỏi thường gặp
Có nên chọn mặt bằng theo hướng hợp tuổi chủ cửa hàng không?
Nếu có nhiều mặt bằng tương đương về lưu lượng, chỗ đỗ xe, giá thuê, chọn theo hướng hợp ý là điều dễ hiểu. Nhưng không nên vì hướng mà chọn một mặt bằng thua kém rõ rệt về các yếu tố kinh doanh. Hướng nắng ảnh hưởng thực tế nhiều hơn.
Mặt bằng đối diện chợ, trường học có tốt không?
Thường đông người, hợp với ăn uống, văn phòng phẩm, tạp hoá. Cần tính giờ cao điểm ngắn và tập trung, cạnh tranh nhiều, chỗ đỗ xe khó. Đi xem đúng giờ tan trường, giờ chợ đông để đánh giá.
Mặt bằng sâu, mặt tiền hẹp có nên thuê không?
Tuỳ ngành. Quán ăn, cửa hàng cần kho có thể tận dụng chiều sâu. Cửa hàng trưng bày cần mặt tiền rộng để khách nhìn thấy hàng. Kiểm tra ánh sáng và thông gió phía sau.
Mặt bằng có cây lớn che mặt tiền thì sao?
Cây che khiến khách khó nhìn thấy cửa hàng, nhưng cho bóng mát. Cây trên vỉa hè thuộc quản lý đô thị, không tự ý chặt tỉa. Có thể bù bằng biển hiệu đặt ở vị trí không bị tán cây che và đèn chiếu sáng mặt tiền.
Có nên làm lễ khi nhận mặt bằng mới?
Nhiều người có thói quen thắp hương khi khai trương theo nếp nhà. Đó là lựa chọn riêng, không cần tốn kém. Điều nên làm trước là kiểm tra điện, nước, phòng cháy và thoát hiểm của mặt bằng.